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09/04/2020
Covid-19 – Sospensione termini per le agevolazioni “prima casa”
Fiscalità immobiliare
Inauguriamo con questo tema, delicato e decisamente importante in tema di fiscalità immobiliare, una serie di appuntamenti volti ad approfondire temi inerenti questioni economiche, fiscali e tributarie con Roberto La Rosa (Dottore Commercialista e Revisore Legale), che si è messo a disposizione della Borsa Immobiliare di Roma, degli Agenti Accreditati, ma in generale dell’intero bacino di utenza dell’organismo della Camera di Commercio di Roma: professionisti e clienti potranno così chiarire eventuali dubbi su applicazione e ambito di intervento di provvedimenti degli Organi preposti.
L’art. 24 del
D.l. 23/2020, in vigore dal 9 aprile
Come
noto, la legge prevede sostanziali riduzioni delle imposte indirette sui
trasferimenti per il bene “prima casa”.
In
generale, se la compravendita è soggetta a imposta di registro, l’acquirente
deve versare tale imposta calcolata con una aliquota del 2% (anziché del 9%)
sul valore catastale dell’immobile (nel caso in cui l’acquirente sia una
persona fisica che non agisce nell’esercizio di impresa, arte o professione, e
richieda l’applicazione del criterio del “prezzo valore”), oltre a imposte
ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna.
Se
invece l’operazione è sottoposta a IVA, chi compra sarà tenuto a versare l’IVA
determinata con l’aliquota del 4% (anziché del 10%) sul prezzo di cessione,
oltre alle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di
200 euro ciascuna.
Per
fruire di tale beneficio occorre che siano concretamente rispettate tutte le
condizioni indicate nella nota II-bis all’art. 1 della Tariffa
parte
prima allegata al d.P.R. 131/1986 (T.u. Imposta di Registro).
Tra
esse, è necessario che l’acquirente - nel caso in cui non sia già ivi residente
– stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza nel territorio
del comune in cui è ubicato l’immobile; salve le altre ipotesi contemplate
dalla stessa lett. a) del citato art. 1 della nota II-bis, per i casi di immobile sito nel comune ove l’acquirente svolge
la propria attività, o acquistato da persona trasferita o emigrata all’estero.
Le
menzionate agevolazioni si perdono qualora l’immobile acquisito con detti
benefici venga trasferito prima di cinque anni dalla data dell’acquisto, a meno
che il contribuente proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria
abitazione principale entro un anno da tale alienazione, giusta il comma 4 dello stesso art. 1.
In virtù del successivo comma 4-bis, infine, l’aliquota
ridotta si applica agli atti di compravendita immobiliare anche nel caso
in cui l’acquirente era già titolare del diritto di proprietà o di altro
diritto reale su altro immobile acquistato da egli stesso o dal coniuge fruendo
delle agevolazioni di legge, purché quest’ultimo immobile sia alienato entro un
anno dalla data dell’atto.
Alla luce della straordinaria
necessità e urgenza di contenere gli effetti negativi che l’emergenza
epidemiologica “Covid-
Dal tenore letterale della norma
si evince che il decorso dei ricordati termini di 18 mesi per stabilire la
residenza e di un anno per procedere al riacquisto di altra prima casa o per
vendere l’eventuale altro immobile acquistato con agevolazioni, si ferma il 23
febbraio 2020 incluso e ricomincia per la residua durata dal 1° gennaio 2021.
La sospensione introdotta dal D.L.
n. 23/2020 vale anche per il termine annuale fissato dall’art. 7, comma 1,
della Legge 448/1998, limite di tempo entro cui il contribuente che ha alienato
l’immobile acquisito fruendo della tassazione agevolata deve acquistarne un
altro in presenza delle condizioni previste per la prima casa, al fine di
vedersi riconosciuto un credito d’imposta sino a concorrenza dell’imposta di
registro o sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto.
Ciò posto, per quanto riguarda i
termini che – senza la sospensione in parola – sarebbero scaduti tra il 2 marzo
(il primo marzo cade di domenica) e il 31 dicembre 2020, si ritiene meriti
attenzione la circostanza che il 2020 è anno bisestile.
Per miglior chiarezza valga un
semplice esempio: se il termine da rispettare fosse giunto a naturale scadenza
il 5 marzo 2020, i giorni interessati dalla sospensione sarebbero stati 12 e
dunque, computando “in coda” questi giorni, il termine sarebbe spirato il 12
gennaio 2021.
Tuttavia, ricordando che i termini
di cui trattasi sono da calcolare ex
nominatione dierum, pare condotta di buon senso e prudente conteggiare i
giorni residui senza tener conto del giorno in più dell’anno bisestile, e porre
quindi in essere la condotta richiesta dalla norma entro il giorno 11 gennaio
2021.
In ogni caso, un eventuale assolvimento degli oneri di legge durante la sospensione (ovviamente se il termine non sia già scaduto antecedentemente all’inizio di tale periodo) consentirebbe comunque il godimento dell’agevolazione.
Roberto La Rosa
Documenti Allegati
Covid-19 Sospensione termini per Agevolazioni prima casa [1].pdf