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22/02/2021
Rettifica valori immobiliari tramite Quotazioni del Listino Ufficiale BIR
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La Cassazione conferma la validità delle rettifiche di valore, in caso di accertamento, effettuate sulla base del Listino Ufficiale della Borsa Immobiliare di Roma. Cerchiamo di capire in quale contesto e come applicare le quotazioni.
Riprendiamo un interessante
approfondimento apparso sulla rubrica Norme e Tributi Plus de Il Sole 24 Ore, a
firma di Francesco Machina Grifeo (17/02/2021): in materia di accertamento
tributario, in tema di imposizione immobiliare, la Corte di Cassazione, con
Ordinanza n.4141 depositata lo scorso 17 febbraio 2021, ha reputato legittima
la rettifica dei valori in base alle Quotazioni del Listino Ufficiale della
Borsa immobiliare di Roma, oltre a quelli dell’OMI.
L’indicazione scaturisce
dall’esame del ricorso presentato contro la Commissione Tributaria Regionale
del Lazio, da una società che contestava l’applicazione dei valori immobiliari
fissati come base per la tassazione di un immobile uso autorimessa.
“Per la Sezione tributaria è
vero che l'accertamento di un maggior reddito "non può fondarsi esclusivamente sulla esistenza di
uno scostamento tra il corrispettivo dichiarato nell'atto di
compravendita ed il valore normale del bene, quale risulta dalle quotazioni
OMI"; tuttavia, nel caso di specie, l'avviso di accertamento "non è fondato solo sui valori
OMI ma anche sul fatto che essi corrispondevano a quelli che si evincevano
dalle quotazioni del listino ufficiale della Borsa Immobiliare di
Roma e da indagini finanziarle".”, prosegue il redattore
dell’articolo.
E’ però necessario chiarire alcuni aspetti legati a questa vicenda in particolare, che ci aiuta a definire in via generale quale sia l’apporto delle Quotazioni contenute nel Listino Ufficiale BIR, in ambito di valori di mercato.
Come
noto, il Listino Ufficiale della
Borsa Immobiliare di Roma è
il risultato dell'attività di indagine statistica e di rilevamento, svolta per
la formazione delle quotazioni immobiliari correnti dell'area romana e
costituisce riferimento istituzionale, previsto dalle Camere di Commercio e dai
regolamenti sui mercati. Riporta i valori per metro quadro commerciale per
tipologia e zona, sia per la compravendita che per la locazione.
Il Listino Ufficiale consente
quindi di arrivare a definire ciò che viene anche chiamato il 'prezzo delle
case', sapendo però che prezzo è il valore finale a cui si è compravenduto
o affittato l'immobile; nel Listino sono riportate le quotazioni base, per
metro quadrato ordinario, ovvero una base di calcolo che si ottiene proprio
grazie alla analisi delle contrattazioni concluse nel semestre precedente.
L’ordinarietà dell’unità di misura è in relazione ad un immobile di superficie
media di mq 100 nell’area oggetto di analisi, posto ad un piano intermedio di
un fabbricato, in un normale contesto di zona e ordinario stato di
manutenzione. La quotazione, quindi, viene calcolata e aggiornata
semestralmente ‘scremando’ dal prezzo di collocamento tutti i fattori di specie
che lo hanno condizionato, al fine di arrivare alla quotazione (base di calcolo
per le valutazioni).
La valenza
tecnico-scientifica del Listino Ufficiale è validata dalla stessa origine dello
strumento, introdotto dalla Camera di Commercio di Roma (così come hanno fatto
altri enti camerali su altre piazze italiane): un sistema di rilevazione dati
ufficiale, comprovato anche da certificazioni di processo e di prodotto.
Ma non è sufficiente. Gli
accertamenti tributari, che hanno come obiettivo la verifica della rispondenza
alla situazione di mercato di un valore iscritto, che la Cassazione ha quindi
definito legittimi, se basati sulle Quotazioni Ufficiali di cui sopra, non
possono non prevedere un altro aspetto determinante, decisivo, ai fini della
corretta valutazione ‘al mercato’: il sopralluogo.
La verifica diretta
dell’immobile oggetto di analisi viene a completare lo schema qualitativop, ciò
in quanto non è pensabile che si possano applicare le Quotazioni del Listino
Ufficiale in modo generico, senza conoscere le peculiarità tecniche, fisiche,
zonali e di commerciabilità di detto immobile.
Una Quotazione, quindi,
valida per una intera zona censuaria del Comune di Roma Capitale o di uno degli
altri comuni dell’Area Metropolitana (per un totale di 242 zone monitorate) non
può che trovare applicazione con la verifica diretta, non delegabile,
dell’immobile, contemplandone le caratteristiche e i parametri di specie che ne
determinano il valore di mercato: contesto di zona, stato di manutenzione
dell’immobile, stato di manutenzione del fabbricato, commerciabilità del bene,
proprietà, altri beni simili sul mercato, ecc.
Tante sono le considerazioni
che il Valutatore effettua per arrivare a definire il più probabile valore di
mercato di un immobile, valore che poi dovrà comunque è sempre alla prova dal
riscontro della domanda.
In assoluto, quindi, non
possiamo entrare nel merito dell’ordinanza n.4141 della Corte di Cassazione,
non conoscendo nel dettaglio i motivi del ricorrente e, appunto, lo stato
dell’immobile, ma sicuramente possiamo e dobbiamo sottolineare che l’utilizzo
del Listino Ufficiale costituisce una solida base dati, ufficialmente
riconosciuta proprio per la natura dello strumento: la rilevazione dei prezzi realmente conclusi (per compravendite e
locazioni), l’eliminazione dei fattori
incrementativi e decrementativi che hanno caratterizzato la transazione, l’elaborazione delle quotazioni ufficiali semestrali e la presentazione dei dati nella pubblicazione.
Da questa base di calcolo
ufficiale, si possono effettuare le valutazioni di specie, per ogni immobile di
ciascuna zona, con l’imprescindibile sopralluogo (che gli Agenti Accreditati
alla Borsa Immobiliare di Roma effettuano sempre sugli immobili che trattano).
Bene quindi che anche la
Cassazione evidenzi ancora una volta la validità dello strumento, ma questo
necessita di essere applicato in base all’immobile oggetto di stima o di
revisione valoriale.
Documenti Allegati
SMN 10 - Rettifica valori immobiliari Ag Entrate e Listino Ufficiale BIR.pdf